Il capitolato, uno strumento necessario per la realizazione di un progetto di ristrutturazione e costruzione
L’idea di veder realizzato il sogno di una proprietà nuova o ristrutturata, regala al committente l’aspirazione che il progetto venga realizzato nel più breve tempo possibile, così che sia possibile godersi appieno l’immobile.
Spinti da tale entusiasmo, capita che i proprietari bypassano un importante step iniziale (per poi recuperarlo in fasi successive) che è la nomina di un professionista cui conferire il mandato di incarico per la stesura del capitolato e magari investirlo del ruolo di direttore dei lavori.
Prima ancora di vagliare la scelta dell’impresa che eseguirà i lavori, è consigliabile che il professionista incaricato esegua un sopralluogo cui seguirà un’individuazione delle opere da compiere affinchè il progetto si concretizzi.
Il professionista in questione è colui che, legittimato da studi in merito, presta la propria esperienza e conoscenza per l’individuazione e valutazione degli interventi, nonché delle priorità, una volta ascoltate e discusse le esigenze e aspettative del cliente. Questo ruolo è generalmente affidato a figure abilitate quali: ingegneri, architetti, geometri, periti.
La scelta del professionista, tutela anche il committente che a lui si affida per individuare controlli di congruità urbanistica, costituiti da vincoli o affini che condizionano il progetto; dalle verifiche necessarie condotte presso uffici e funzionari comunali, comporteranno correzioni alle prime bozze di disegni dei lavori, al fine di approdare alla stesura del progetto finale.
Il passaggio successivo è costituito dall’individuazione del capitolato che è “un elenco” preciso e dettagliato nei particolari delle opere che verranno eseguite.
La descrizione minuziosa di opere, materiali usati ecc… è necessaria al fine di rendere chiaro e trasparente il costo dei lavori che si andranno a realizzare, nonché le opere stesse. Questo principio giustifica la stesura di un capitolato descritto in molte pagine … sarà la “Bibbia” di coloro che prenderanno parte ai lavori.
Nella pratica il capitolato si traduce in un elenco dei opere che si andranno a compiere, con tanto di computo metrico delle superfici/volumetrie e degli interventi di installazione e una colonna da riempire con i costi. Andranno elencati i materiali da utilizzare nonché le tecniche di realizzazione.
Per maggiore completezza è consigliabile specificare il tipo di finiture, siano esse piastrelle, marmi, parquet, sanitari o quant’altro necessiti, decisi dal proprietario dell’immobile (o chi per esso) con tanto di costo a corpo o al metro quadro, al fine di agevolare un veloce confronto tra le proposte delle varie imprese che concorrono all’appalto.
Il capitolato verrà sottoposto all’attenzione delle imprese, privo dei prezzi di stima, che verranno da loro inseriti come proposte di lavori, ovvero preventivi da valutare.
Il prezzo più basso attira il committente, che tende giustamente al risparmio ottimizzando le risorse, ma questo criterio deve passare anche attraverso il criterio di solidità e serietà dell’impresa che nomineremo come appaltatrice, onde evitare spiacevoli imprevisti, anche attraverso l’eventuale presentazione di referenze.
Nella valutazione della scelta dell’impresa è buona norma accertarsi se ci sono e quali tipi di subappalto si renderanno necessari.
Dopo il conferimento dell’appalto, si procede alla presentazione di domande per assenzi edilizie e al pagamento di oneri comunali.
A volte capita di avere una compresenza di capitolati, legittimata da opere necessariamente affidate a imprese specializzate (per esempio: installazione di vetri artistici).
Per quanto riguarda le finiture, specialmente se l’immobile comprende più proprietà, si dovrà pensare a un capitolato a parte per venire incontro alle diverse esigenze dei committenti (infissi, piastrelle ecc…).
I materiali individuati da utilizzare nelle opere possono essere allegati, sottoforma di campionatura, per una maggiore precisazione.
Sempre più spesso accompagnano il capitolato la documentazione circa il risparmio energetico e l’utilizzo di fonti di energia alternative (certificazioni energetiche) in accordo con un principio ispiratore di tutela ambientale.